Invertir en el mercado inmobiliario

Si estás empezando a adentrarte en la inversión inmobiliaria, comúnmente conocida en España como inversión en ladrillo, has de saber que hay que tener unos conceptos muy claros antes de invertir en tu primera propiedad inmobiliaria.

El mercado inmobiliario puede ser tan complicado como la inversión en bolsa, ya que además de la parte financiera, existe un entramado fiscal y legal que hay que comprender a la perfección.

Es por ello que es necesario formarse en la materia antes de acometer tu primera inversión. En este artículo introduciremos los tres pilares básicos en los que se sustenta la inversión en bienes inmuebles.

La localización es fundamental

Cuando hablamos de inversión inmobiliaria, el primer factor a considerar es la localización del inmueble. Si has de invertir una cantidad de dinero importante en un piso, asegúrate que está situado en una localización por la que merezca la pena pagar.

Zara es un ejemplo de ello. La cabeza visible del gigante español que llevó el Prêt-à-porter al siguiente nivel, tiene un local en las zonas más exclusivas de las grandes metrópolis mundiales.

Suele ser una buena idea decantarse por una mala casa en un buen barrio que una buena casa en un mal barrio.

Los pisos que necesitan reforma en barrios exclusivos pueden llegar a ser una oportunidad de negocio. Esta estrategia de inversión, muy popular en Estados Unidos, se denomina “fixing and fliping”.

Análisis previo del mercado.

El mercado español está en estado catatónico, no me voy a extender demasiado en ello, es un hecho. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria y las plataformas de alquiler vacacional han conseguido amortiguar la caída, pero no nos engañemos, la tan manida recuperación inmobiliaria ni está ni se la espera.

Atendiendo a los precios reales de transmisión, facilitados por Tecnocasa. La vivienda en España se ha depreciado desde su valor máximo, alcanzado en el año 2006, alrededor del 50%.

gráfica de la inversión inmobiliaria

Durante los últimos tres años se ha producido un pequeño repunte en las grandes ciudades que en ningún caso supone un cambio de paradigma por las siguientes razones:

  • Pirámide de población invertida.
  • Ligero empeoramiento de las condiciones de financiación.
  • Nueva ley hipotecaria, que entrará en vigor en el año 2018.

Qué gastos e impuestos están asociados a la vivienda.

Uno de los mayores errores a la hora de afrontar la compra de una vivienda como inversión es el desconocimiento de los gastos inherentes a la misma. Estos se dividen en gastos de adquisición y gastos de mantenimiento.

A continuación analizaremos cuáles son:

Gastos de adquisición:

  • IVA (viviendas nuevas) o ITP (viviendas de segunda mano). El IVA es siempre fijo (8%) y el ITP depende de la comunidad autónoma (varía entre el 6 y el 10%)
  • ¿Necesitas financiación? Añade el pago de AJD (Impuesto de actos jurídicos documentados), que también depende de la CCAA y es siempre menor al 2%.
  • Gastos notariales. Varía en función del valor del inmueble y del número de folios impresos en la escritura. Fuente: Notarios Zaragoza.
  • Gastos registrales
  • Gestoría

A excepción de los gastos de gestión, que se pueden evitar si no necesitamos hipoteca, el resto de pagos son de obligado cumplimiento. Aunque dependiendo de las circunstancias particulares tanto del comprador como del inmueble, te podrás acoger a ciertas exenciones.

Gastos de mantenimiento:

  • Impuesto de Bienes Inmuebles. Se calcula en función del valor catastral y no suele superar el 1% del mismo. Actualmente en alza.
  • Tasas de comunidad. Existen determinados inmuebles que, por sus elevados costes de mantenimiento, no son aptos para su inversión.
  • Derramas.
  • Seguro del hogar.
  • Otros gastos municipales.

Conclusión

Los bajos tipos de interés pueden ser un cebo muy peligroso para adentrarse en un mercado bajista y con gastos de mantenimiento previsiblemente crecientes.

Que cada uno saque sus propias conclusiones, valorando todos y cada uno de los gastos asociados y el coste de oportunidad su inversión.

El experto inmobiliario Borja Mateo, tras considerar todos los gastos asociados a la vivienda, aseguró que la rentabilidad neta media en España es del 3,6% en 2017.

Atendiendo a este dato y a que invertir en un activo que ha estado cayendo de manera continua no suele ser una buena idea (Falling Knive). Puede que invertir en vivienda en 2017 en España no sea una buena idea.

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